Prima di dare alcuni numeri e sigle è utile chiarire un concetto che sta alla base di tutto:
Le tasse si applicano sul guadagno.
Nello specifico, quando una persona fisica vende un immobile si parla di plusvalenza.
COS’É LA PLUSVALENZA???
La plusvalenza altro non è che l'utile generato da una compravendita immobiliare, quindi i ricavi meno i costi.
Le persone fisiche vedono la plusvalenza generata dalla compravendita del loro immobile tassate al 26% (20% fino al 2019).
É da considerare però che tutti i costi affrontati per la rivendita dovrebbero concorrere al calcolo della plusvalenza.
Facciamo un esempio:
Acquisto a 100 000
Spese Acquisto 7 000
Ristrutturazione 20 000
Spese vendita 3 000
______________________
ToT 130 000
Vendita 160 000
La plusvalenza generata da questa operazione è di 30 000 (Prezzo di vendita meno prezzo di acquisto, meno costi).
Imposte 26% di 30 000 cioè 7 800.
Questa imposta viene versata al momento della vendita direttamente al notaio che agirà da sostituto di imposta, cioè verserà questa somma all’erario per conto nostro.
Nel caso sopra descritto si parla di imposta sostitutiva (il 26% appunto) perché è alternativa alla regolare imposizione sui redditi che sarebbe invece lo standard.
Esempio:
nella stessa condizione descritta nell’esempio precedente avremmo un utile di 30 000 euro.
Questa somma andrebbe a sommarsi al nostro reddito da lavoro dipendente e verrebbe tassato secondo gli scaglioni IRPEF (Imposta sui redditi per le persone fisiche) previsti, cioè dal 23% al 43% dipendentemente da quanto è alto il reddito.
É facile intuire che se questo fosse il nostro unico provento dell’anno sarebbe più conveniente portare questo ricavo in dichiarazione dei redditi, ma se invece abbiamo altri redditi e superiamo soglie di reddito importanti, l’imposta sostitutiva è particolarmente conveniente.
Nel caso dell’IRPEF, se già avessimo un reddito sostanzioso da lavoro dipendente e tassassimo al 41% quello derivante dal nostro investimento, dovremmo pagare 12.300 euro di imposte sui redditi (contro i 7800 dell’imposta sostitutiva).
Quindi riassumendo, la plusvalenza può essere sommata al nostro reddito e tassata in dichiarazione dei redditi con l'IRPEF, oppure può essere tenuta separata dal nostro reddito ed essere sottoposta a imposta sostitutiva del 26% al momento della vendita.
E se avessimo la partita IVA?
Una ditta individuale paga le imposte come una persona fisica che non svolge l’esercizio d’impresa ma con una grossa differenza: non può optare per l’imposta sostitutiva.
Già, hai letto bene… una ditta individuale pagherà l’IRPEF oltre ai contributi INPS (mediamente il 25%) e l’IRAP che i privati cittadini non devono versare.
E le società di capitali? Le società di capitali, come le SRL, sono persone giuridiche a se stanti, cioè sono distinte giuridicamente dal suo proprietario, sono un’entità a parte.
Si distinguerà allora la tassazione della società da quella del suo proprietario.
Nello specifico, la società pagherà l’IRES (Imposta sui redditi per le società) al 24%, l’Inps e l’Irap ma i ricavi netti, una volta tassati, rimarranno in pancia alla società.
Se poi il proprietario dell’impresa vorrà avere a sua disposizione tali somme dovrà “distribuire i dividendi”, ovvero procedere alla distribuzione fra i vari soci dei guadagni della società.
In sede di distribuzione queste somme sconteranno un'ulteriore imposta del 26% per le rendite da capitale.
Ti ho spiegato a grandi linee il funzionamento degli aspetti fiscali ma ovviamente per capire quello che è più adatto a te ti consiglio di sentire un commercialista, perché non è tutto oro quel che luccica e soprattutto i diversi tipi di impresa hanno funzionamenti così differenti da poter sconvolgere completamente anche gli aspetti tributari, ma non mi dilungo oltre in questo senso.
Piuttosto, fino a qui abbiamo semplicemente elencato acronimi, percentuali e cercato di ordinare le idee un pochino.
Leggi il prossimo articolo in cui trarremo qualche conclusione in merito a questi aspetti ma soprattutto in base alla praticità di utilizzo delle diverse strutture giuridiche che io, personalmente, ritengo più adatte allo svolgimento di questo bellissimo mestiere.
Per adesso, ti auguro
BUONI INVESTIMENTI!!
