Cos'è una clausola?
Una clausola non è altro che una condizione su cui le parti si accordano al momento della stipula di un contratto:
Io compro lo smartphone nel tuo negozio se prima posso provarlo per 2 giornate intere.
Beh l’esempio è un po banale, ma quella clausola, una volta firmato il contratto, è una condizione che mi obbliga ad acquistare il telefono solo se il commerciante me lo farà provare prima.
Se non lo farà io non sarò obbligato all’acquisto.
É bene chiarire che in realtà ci sono due tipi di clausola, la clausola risolutiva e la clausola sospensiva:
quali sono le differenze?
Con una clausola risolutiva, il contratto produce i suoi effetti fino al verificarsi di un determinato evento, previsto dalla clausola stessa, in seguito al quale si risolverà.
Es. Ti concedo in comodato il mio appartamento fino a quando non torno dal mio viaggio studio.
Oppure facciamo una proposta d’acquisto in cui promettiamo di acquistare un immobile purché ci sia l’approvazione di un progetto di ampliamento entro 6 mesi.
In questo caso il contratto è valido, noi siamo obbligati a comprare, il venditore è obbligato a vendere.
Tuttavia, se il Comune nega l’approvazione del progetto di ampliamento entro i termini previsti, la clausola che abbiamo inserito scioglie il contratto e di conseguenza tutti gli obblighi che ti sei assunto decadranno.
Con una clausola sospensiva, invece, gli effetti del contratto vengono sospesi fino al verificarsi di un determinato evento, previsto dalla clausola stessa.
Es. Fai una proposta d’acquisto in cui prometti di acquistare un immobile, inserendo una clausola con la quale subordini l’acquisto all’accettazione del mutuo da parte della banca.
In questo caso gli effetti del contratto sono sospesi finché la banca non approva il mutuo.
Se la banca accetta, il contratto si perfezionerà e si andrà a rogito, ma finché la banca non accetta, noi siamo sollevati da ogni obbligo previsto dal suddetto contratto.
Per riassumere, la condizione è sospensiva quando al verificarsi dell'evento futuro e incerto consegue l'efficacia del contratto; è risolutiva quando consegue la cessazione degli effetti del contratto.
Questa differenza è sostanziale per noi investitori, perchè ci sono casi in cui dal contratto dipendono anche altri fattori che potrebbero metterci in difficoltà.
Un esempio? Il più comune è la provvigione all’agenzia immobiliare.
Il compito dell’agenzia immobiliare è portare le parti ad un accordo, dunque dal momento in cui si firma la proposta di acquisto e questa viene accettata, le parti si accordano sul negozio quindi il lavoro dell’agente è concluso (almeno teoricamente) dunque maturerà la provvigione.
Ma se poi succede qualcosa e l’operazione salta?
Avresti pagato una provvigione per un immobile che non hai mai acquistato.
Da qui la sottile ma sostanziale differenza delle due condizioni: se risolutiva le parti si sono accordate dunque il contratto è valido dunque si matura la provvigione,
se invece è sospensiva, l’accordo è sospeso fino al verificarsi di un determinato evento e di conseguenza la provvigione si maturerà solo al verificarsi dello stesso.
Per te, investitore immobiliare, questa è una grande differenza!
Io preferisco sempre inserire clausole sospensive e solo in rari casi le risolutive.
Voglio fare una precisazione però.
Gli agenti sono professionisti, lavoratori, offrono un servizio molto prezioso… soprattutto per noi investitori.
Le clausole sospensive devono avere una logica, non è etico né tantomeno educato fare centinaia di proposte d’acquisto, far lavorare gli agenti, se poi sappiamo che non è possibile andare avanti.
Da qui mi ricollego al topic di questo articolo, la clausola del mutuo deve sempre essere sospensiva perché altrimenti se ci negassero il mutuo dovremmo comunque pagare la provvigione… usiamola con serietà, facciamoci i nostri conti prima.
Magari scriverò un articolo del blog in cui spiego come calcolare con una certa sicurezza la vostra probabilità di ottenere un mutuo.
A parer mio è sempre bene usare delle clausole sospensive quando, ad esempio, abbiamo fatto tutti gli accertamenti possibili ma non abbiamo raggiunto una chiarezza documentale.
Oppure, è bene inserire delle clausole sospensive quando l’esito dell’operazione è vincolato ad un’approvazione da parte di terzi, oppure quando si acquista tramite mutuo.
Il buon senso e la tua professionalità saranno la giusta guida, e se lavori in modo etico nessun agente storcerà il naso davanti a una condizione sospensiva.
Per oggi è tutto ma seguiranno tanti altri approfondimenti su questi dettagli della vita dell’investitore immobiliare!
Rimani sintonizzato,
Buoni investimenti!
