E' semplicemente quello che sembra:
Un frazionamento immobiliare è la divisione di un’unità immobiliare in due o più unità più piccole.
Ma quali possono essere i vantaggi?
Vediamone alcuni.
Innanzitutto il vantaggio principale è la vendibilità: la vendibilità è la facilità con cui un immobile trova acquirenti nel mercato e, di questi tempi, è sempre più difficile trovare acquirenti per immobili di grandi dimensioni.
Il frazionamento soddisfa questa esigenza del mercato offrendo case “su misura”.
Un altro vantaggio è il prezzo di acquisto: tendenzialmente, minore è la dimensione di un immobile, maggiore sarà il prezzo al metro quadro (legge non assoluta, ma statisticamente valida).
Vediamo un esempio:
in una zona dove il prezzo a metro quadro è 2000 euro, un immobile da 200mq sarà difficile da vendere, perché le esigenze sono cambiate e poche persone cercano immobili così grandi, quindi per chiudere la vendita il prezzo dovrà scendere, magari a 1500/1600... ma in alcuni contesti scende vertiginosamente.
Il piccolo trivano, per contro, resisterà.
Quando si parla di piccoli appartamenti, inoltre, spesso accade che il prezzo sia proposto "a corpo", perché avendo un mercato ampio, si può valorizzare maggiormente l'immobile e dunque non si valuterà più un prezzo al metro, ma si dirà che questo alloggio vale X.
Non importa se alla fine costa 2500 euro al metro quadro.
Spesso infatti capita di acquistare un alloggio intero, magari di taglio medio grande, e da quello si ricava più di un alloggio.
I frazionamenti nascondono però delle insidie che altri generi di investimenti immobiliari non hanno affatto.
Ad esempio, nei casi più fortunati c'è la possibilità di aprire nuove porte magari sul pianerottolo, piuttosto che sul ballatoio o in un cortile...
Altre volte è necessario, dalla porta esistente, dover creare uno spazio interno e fare affacciare i diversi alloggi ottenuti in una bussola.
Ma questa bussola, questo spazio… di chi è?
Non è scontato, perché questo spazio che può sembrare condominiale poichè paragonabile a un androne, è invece a tutti gli effetti parte dell'alloggio originario, quindi comune ai soli nuovi 2 proprietari e su questo il condominio non ha alcun interesse.
Rimarrà una parte privata in comune tra gli alloggi con gli svantaggi e i vantaggi del caso.
Una fra tante: questa parte comune deve essere illuminata quindi chi pagherà questa illuminazione?
Occorre quindi distribuire correttamente il pagamento di questa fornitura e soprattutto bisogna capire dove andiamo ad allacciarla.
La allacciamo a uno dei 3 alloggi che sceglie di accollarsi questo tipo di pagamento per poi chiedere agli altri la loro parte? Possibile, ma piuttosto scomodo, specialmente per colui che dovrà anticipare la somma o comunque su cui ricadrà un'eventuale responsabilità di mancato pagamento dell'utenza.
La allacciamo al condominio? Si può fare, ma non è certo semplice. Va da sé che per la natura della fornitura e per la quantità di elettricità che verrà utilizzata, è piuttosto inutile chiedere un contatore apposito da intestare a 2, 3, 4 nuovi proprietari.
Un’ipotesi valida è quella di trovare un accordo con l'amministratore chiedendo se, a fronte di una contribuzione aggiuntiva rispetto alle quote condominiali, ci si può allacciare alla fornitura condominiale per il nostro disimpegno (che fra l’altro peserà pochissimo sul totale del palazzo.. è pur sempre una lampadina!).
Questo sistema, oltre che essere un po complicato in alcuni condomini poco collaborativi, richiede anche delle spese per l’elettricista, che probabilmente dovrà produrre della particolare documentazione al condominio sul suo intervento.
La soluzione che io preferisco e che consiglio sempre a chi mi chiede un parere è la seguente: semplice e pratica.
Nella bussola si installano tanti punti luce quante sono le unità e ognuno di questi sarà collegato all’impianto (e quindi al contatore) di ciascuna unità rispettivamente (ad esempio se ci sono 3 appartamenti, sopra la porta di ognuno faremo installare un punto luce collegato all’impianto dell’appartamento a cui si accede per quella porta).
Questi 2, 3, 4 punti luce saranno poi attivati da un interruttore o una fotocellula.
Attenzione, stiamo sempre attenti agli sprechi, utilizziamo i LED e proporzioniamo la luminosità con lo spazio.. che ovviamente sarà piuttosto ridotto.
Un’altra buona idea nei frazionamenti è lo sfruttamento di queste aree comuni che spesso rimangono “inutilizzate”.
Hai pagato quei metri quadri, e devi venderli!
Cerca di sfruttarli.
A volte queste bussole, disimpegni, hanno le dimensioni adatte per un loro uso, come per esempio un locale per i mastelli della raccolta differenziata, un ripostiglio per monopattini, piccoli oggetti e così via.
Un altro aspetto, piuttosto delicato, di cui tener conto nella gestione di un frazionamento è quello relativo ai millesimi.
Come ben sai il pagamento delle spese condominiali è subordinato ai millesimi che ha quel determinato alloggio.
Se noi andiamo a frazionarlo creando più unità, come avviene la spartizione delle spese?
É sempre bene consultarsi con l’amministratore per trovare la soluzione più conveniente e soprattutto meno invasiva per il condominio.
L’unico consiglio che mi sento di darti è quello di chiedere al tecnico che ti ha fatto la pratica urbanistico-catastale, che può essere un geometra, un architetto, un ingegnere, di calcolare la nuova distribuzione dei millesimi.
In questo modo toglieremo l’onere all’amministratore che sarà felice di accettarla se gli sembra corretta, e otterremo un calcolo che comunque ci servirebbe per completare in modo trasparente la vendita futura delle nostre unità immobiliari, evitando di creare attriti o difficoltà con il condominio o con l’amministratore stesso.
Questi aspetti di cui ti ho parlato possono sembrare delle sciocchezze ma, se sottovalutati, rischiano di mandare all’aria un’intera operazione.
Il settore dei frazionamenti richiede un certo livello di competenze, perché gli aspetti tecnici della progettazione così come della gestione dei fornitori possono rivelarsi davvero complicati e talvolta è facile fare una valutazione errata dell’immobile originale.
Ma non temere, leggendo questo blog, col tempo, sarai super informato anche sui frazionamenti immobiliari.
Quindi se sei interessato al mondo dei frazionamenti rimani sintonizzato sul blog e seguici sui social, dove troverai tutti gli aggiornamenti dei nostri cantieri e “tips and tricks” del mestiere!
Buoni investimenti!!
Matteo
