Il conto economico è una tabella nella quale inseriamo tutti i numeri dell’operazione per capire se vale la pena portarla a compimento o se conviene lasciare perdere.
Inseriamo dunque il costo di acquisto, le spese per la ristrutturazione, i costi di gestione ma anche i ricavi, gli imprevisti e nei conti più completi anche gli aspetti tributari.
Ora veniamo al sodo: come si struttura un conto economico?
Le correnti di pensiero sono diverse ma per iniziare e per avere una visione più completa dell’operazione io ti consiglio il metodo che ti spiego qui sotto.
Partiamo dai dati dell’immobile.
Potrà sembrare strano ma queste informazioni sono essenziali e si
riveleranno molto molto utili quando il tuo conto economico si svilupperà man mano che crescerai come investitore.
Inseriamo:
Da questi dati, che come ho detto, in questa fase sono più di impostazione che di calcolo, devono già partire le prime considerazioni.
Ricordi l’articolo di introduzione agli investimenti immobiliari in cui ti parlavo della visita? Se non l’hai letto clicca qui subito!
In quell’articolo puoi leggere che le prime valutazioni riguardano la zona e quindi, da questa prima sezione del C.E., possiamo già capire:
- se l’immobile può essere interessante
- se conosciamo il mercato (competenza senza la quale rischiamo di farci davvero molto male nell’immobiliare).
Possiamo quindi già capire, seppure orientativamente, un'ipotesi di valore finale.
Esempio:
Via Tal dei Tali n.5 Roma,
zona Pincopallo
Trivano al 3° piano di 65mq
410.5 Euro
http://www…..
Io, che sono un buon investitore immobiliare perchè leggo il Blog di REDInvest, conosco molto bene il mercato capitolino e so che un trivano in zona Pincopallo al 3° piano da ristrutturare può valere dai 100 ai 120 mila euro.
Una volta individuato l’immobile sul nostro conto economico dobbiamo sapere quanto ci costa acquistarlo, quindi inseriremo tutti i costi di acquisizione che sono:
- prezzo richiesto
- agenzia immobiliare
- imposte
- onorario del Notaio
Lo so, lo so.. il prezzo di acquisto probabilmente sarà inferiore rispetto a quello richiesto, ma questo sistema di C.E. è anche un po didattico e per questo motivo è utile impostarlo in questo modo per poi giocare con i numeri una volta che la tabella è completa.
L’agenzia immobiliare mediamente chiede il 3/4% del prezzo di acquisto ma anche qui sta a noi saperci vendere bene e negoziare se le circostanze lo permettono. Sicuramente un’agenzia immobiliare sarà ben contenta di lavorare con un investitore perchè sa che ci saranno più operazioni e dunque più guadagno anche per loro.
Per quanto invece riguarda le imposte beh... qui ci sarebbe da scrivere un paio di articoli per le diverse metodologie di acquisto (se siete interessati potete scriverci via email e faremo un articolo per voi) ma per ora mi limito a dirvi che quando contatterete il vostro notaio (e in questo articolo vi ho spiegato come sceglierlo) potrete farvi preparare un preventivo dettagliato anche delle imposte da pagare, oltre che delle sue spettanze.
A questo punto abbiamo un’idea dei costi di acquisizione: prezzo, agenzia, imposte, notaio. Ma questo immobile dovrà anche essere lavorato per trarne guadagno, sono pochissime le volte in cui riusciremo a comprare talmente bene da non aver bisogno di intervenire sull’immobile prima di rivenderlo e le vedremo in futuro.
Veniamo dunque ai lavori.
Per semplificare, dato che il metodo funziona in modo similare per tutti i tipi di interventi, supponiamo che vogliamo semplicemente ristrutturare il nostro immobile perchè è già delle dimensioni adatte e non richiede variazioni dal punto di vista urbanistico.
Nel nostro C.E. dovremo inserire i costi di ristrutturazione: se hai un po di esperienza nell’edilizia puoi farti anche un calcolo orientativo per avere un’idea di quella che sarà la spesa finale, ma ti consiglio di farti fare sempre dei preventivi da diverse imprese perchè il C.E. non può avere al suo interno cifre approssimative.
La pianificazione regala soddisfazione, la superficialità comporta criticità.
Per ottenere un preventivo dettagliato e preciso devi già sapere che tipo di interventi andrai a fare e dovrai indicare ad esempio che tipo di sanitari poserai, quante prese e quante luci inserirai, quali tipi di rivestimento e in quale quantità: insomma devi avere le idee ben chiare perché se c’è una cosa che può far saltare tutto è proprio un imprevisto nei lavori.
Voglio però spiegarti una cosa: gli imprevisti, per loro natura sono cose che non potevamo prevedere, appunto, quindi non rientrano le dimenticanze ne tue, ne dei tecnici, ne dell’impresa. Troppo spesso ho sentito dire: “beh ma quello rientra negli imprevisti”.
Già il fatto che tu ne stia parlando non lo rende più un imprevisto. Inserisci tutto nel conto economico, meglio abbondare in questi casi. I lavori di edilizia devono rispettare un insieme di norme e regolamenti e servirebbero anni e anni per apprenderli. Siccome sei un buon investitore e fai le cose per bene, contatta un tecnico (geometra, architetto, ingegnere…) e chiedi a lui di seguire i lavori.
Potrebbe servire un progetto, potrebbero servire delle pratiche particolari al comune, la direzione lavori, il piano di sicurezza… insomma non puoi essere competente in tutto, contatta uno specialista per ognuno di questi fattori se necessario.
Quindi abbiamo:
- Ristrutturazione
- Progettazione
- Direzione lavori
- Piano di sicurezza
- Eventuali imposte per pratiche
Ok quindi anche i lavori li abbiamo conclusi. Se vuoi sapere cosa manca nel tuo conto economico continua a seguirci, perchè la prossima settimana affronteremo la seconda parte del Conto Economico!
Buoni Investimenti !
