Ciao investitore!
Oggi ti parlo della cessione del preliminare.
Quando si compra un immobile, che sia per investimento o che sia per uso privato, solitamente ci si reca in un’agenzia e, dopo aver stabilito una cifra che si ritiene adeguata per l'acquisto, si procede alla firma di una proposta d'acquisto.
La proposta d'acquisto, al momento della sua accettazione, si dice assuma carattere di contratto preliminare.
Ma che cos'è un contratto preliminare?
Diversamente dalla proposta d'acquisto che è (e rimane) una proposta, il contratto preliminare è un vero e proprio contratto, quindi un accordo fra le parti, in cui la parte promissaria acquirente e la parte promittente venditrice si accordano sulle modalità di stipula del contratto definitivo.
Al suo interno verranno inseriti quindi tutti i parametri che caratterizzeranno la vendita: il prezzo, la consistenza dell'immobile, eventuali azioni da intraprendere prima della stipula del contratto definitivo, il rogito, ecc.
Il contratto preliminare ha valore di legge e questo significa che è vincolante per le parti, ma per fare in modo che sia il più solido possibile è necessario che venga trascritto.
Perché?
Un preliminare trascritto è un contratto, scritto da un Notaio, che viene poi registrato presso i pubblici registri immobiliari, garantendone così la pubblicità e quindi l’opponibilità verso terzi.
[Opponibile a terzi significa che se qualcuno volesse comprare quell'immobile al posto nostro, al momento delle ispezioni fatte dal Notaio prima di stipulare l'atto, salterà fuori che quel l'immobile è già stato vincolato ad un altro acquisto, il tuo. E questo non è da poco.]
In pratica con la trascrizione è come se creassimo un gravame su quell'immobile, che ha la precedenza su qualunque altra azione futura.
Vediamo quindi come il preliminare sia un titolo a tutti gli effetti su quell'immobile:
- è un titolo di priorità, perché nessuno potrà comprarlo senza il tuo consenso
- è un titolo di possesso, qualora venga inserito nel contratto che l'acquirente ottiene immediatamente il possesso dell'immobile
- è un titolo utile anche per eventuali detrazioni fiscali.
Questo diritto può essere ceduto sia a titolo oneroso che a titolo gratuito. Praticamente ti vendo per €5000 il diritto di acquistare questo immobile a questo prezzo, che solo io ho ottenuto. In questo caso, 5000 euro sarà il nostro compenso per la cessione del preliminare. Quindi veniamo al nocciolo:
la cessione del preliminare non è altro che la cessione di un diritto su un immobile.
Quale diritto? Quello all’interno del preliminare!
- Se intendiamo cedere il preliminare perché abbiamo opzionato l'immobile a un prezzo particolarmente vantaggioso e lo vogliamo rimettere nel mercato a un prezzo più alto cederemo il diritto di acquistare
- Se invece intendiamo intervenire su quell’immobile per fare dei lavori di ristrutturazione, aumentare il valore e poi inserirlo sul mercato, cederemo insieme al diritto di acquistarlo, anche il maggior valore creato.
In poche parole il meccanismo è questo:
blocchi l'immobile con un preliminare a un determinato prezzo e poi vendi il contratto preliminare a un prezzo superiore:
- perché hai ottenuto un prezzaccio all'acquisto
oppure
- perché tra l'opzione e la rivendita sei intervenuto e l'hai ristrutturato, aumentando il valore.
Da questa spiegazione la deduzione è facile: trovi un immobile a un prezzaccio, lo rimetti in vendita, incassi.
Il paradiso!!!
Questo meccanismo però è particolarmente difficile dal punto di vista commerciale, poiché bisogna trovare un prezzo davvero basso perché valga la pena rivenderlo a un prezzo maggiore.
Non solo, è complicato anche dal punto di vista tecnico perché richiede una conoscenza del mercato molto approfondita: un errore nella stima di rivendita, infatti, ti porterebbe a non concludere la vendita finale... ma ricordati che se non vendi il preliminare entro i termini in esso previsti, devi portare a conclusione l'acquisto dell'immobile andando a rogito con l'attuale proprietario come stabilito (siamo disposti ad impegnarci ad acquistare un immobile per centinaia di migliaia di euro se non siamo sicuri di rivenderlo entro i termini prestabiliti ??)
Altra opzione è invece quella della cessione del preliminare in cui otteniamo il possesso dell'immobile, ora te la spiego:
- blocco un immobile per €100.000 e nel preliminare prevedo che al momento della firma mi si ceda il possesso dello stesso, autorizzandomi all'esecuzione di tutti i lavori che ritengo necessari per ristrutturare l'immobile e aumentarne il valore;
- rimetto lo stesso immobile sul mercato e raggiungo il prezzo di rivendita previsto grazie ai lavori che ho eseguito.
In questo caso rimane il rischio che l'operazione non si perfezioni e che quindi io debba andare poi a rogito per la cifra prevista dal preliminare... tuttavia abbiamo quanto meno ridotto il rischio di perdite dal fatto che l'immobile, dopo il lavori, ha un valore maggiore rispetto a quello che abbiamo previsto sul preliminare.
Con questa opzione quindi, riduciamo leggermente il rischio dell'operazione ma investiamo una certa somma di denaro.
Certo, rispetto alla classica operazione il risparmio è strabiliante perché non dovendo comprare l'immobile ma semplicemente opzionandolo e pagando la ristrutturazione, abbiamo ridotto il capitale investito di tante decine di migliaia di euro.
Resta tuttavia essenziale l'aspetto della conoscenza del mercato e l’elevato bagaglio di competenze necessarie per fare questo tipo di operazioni.
In conclusione, la cessione del preliminare è una pratica comune fra gli investitori immobiliari ma è tutt'altro che semplice.
Per rispondere quindi alle domande che ti ho posto all'inizio del articolo:
E’ facile investire in immobili senza soldi? Direi proprio di no.
Come per ogni aspetto dell'imprenditoria, con grandi capacità si riesce a massimizzare gli investimenti minimizzando i costi, ma queste sono pratiche piuttosto complesse ed è assolutamente necessario affidarsi a professionisti del settore.
Spiegare in modo approfondito la cessione del preliminare in un solo articolo sarebbe impensabile perché è una materia piuttosto complessa, ma in futuro parleremo anche degli aspetti giuridici e tributari che girano intorno alla cessione del preliminare e che rendono questa una delle tecniche più complesse del nostro settore.
Come sempre, spero di avere fugato qualche dubbio ma soprattutto, spero di averti fatto sorgere tante domande… e non vedo l'ora di aiutarti a trovare le risposte.
Buoni investimenti!
