Come disse Oscar Wilde, nel business più che mai,
“Non si ha una seconda occasione per fare una buona prima impressione”
per questo dobbiamo avere le idee molto chiare su cosa chiedere e cosa osservare: gli agenti incontrano decine di persone ogni giorno e noi non possiamo permetterci di sembrare dei dilettanti allo sbaraglio.
Questo sarà il primo di tre articoli in cui prendiamo confidenza con le operazioni immobiliari standard.
Non approfondiremo i dettagli, ma voglio farti capire i passaggi generali in maniera semplice e schematica.
La visita di un immobile: da dove iniziamo?
Iniziamo da casa tua.
Strano vero? In effetti si, è strano, ma lascia che ti spieghi il concetto.
Pensiamo al tragitto per raggiungere la nostra operazione immobiliare, il nostro immobile.
Osservare il tragitto è fondamentale, perché l'80% dei clienti finali che cercano casa iniziano dal quartiere e dai collegamenti disponibili.
Quartiere di pregio, residenziale, popolare, servito dai mezzi pubblici, stazioni ma anche scuole, biblioteche, università… dobbiamo sapere tutto, l’investitore immobiliare deve conoscere il suo territorio alla perfezione.
Quando fisserai l’appuntamento probabilmente non ti daranno l’indirizzo esatto (alcuni agenti non lo ritengono giusto) dunque fai il possibile per convincerli, e una volta ottenuto informati in maniera approfondita su quella zona.
Conosciuta la zona potrai capire quale genere di cliente è tendenzialmente più interessato all’immobile in questione, dunque trova il tuo target.
Una zona popolare probabilmente non troverà mercato per un ricco imprenditore, una giovane famiglia cercherà vicino alle scuole, una zona commerciale o centrale potrebbe interessare a manager e professionisti, insomma.. sono deduzioni abbastanza logiche basate sulle esigenze delle persone. Sono cose scontate no?
Un piccolo consiglio che ti posso dare, che ha però un grandissimo valore, è restare vicino a luoghi di interesse almeno finché sei alle prime armi.
Il nostro obiettivo è la vendita finale e se siamo in una zona dove si vende una casa al mese probabilmente sarà più difficile trovare concorrenza.
Abbiamo la zona e abbiamo un target, veniamo al dunque: l’immobile.
Già, perché in tutto questo ancora non siamo entrati in casa.
E dovrai aspettare ancora un pochino perché prima di vedere l’appartamento guarda bene lo stabile: ci sono intonaci ammalorati o addirittura cadenti? Il palazzo è decoroso? E’ necessario rifare la facciata?
Sono tutti aspetti importanti perché, ricordati cosa dicevamo di Oscar Wilde, anche il nostro immobile dovrà fare una buona impressione al cliente finale e intervenire sulla facciata del palazzo è piuttosto complicato.
Altro piccolo consiglio?
Sali in ascensore, scendi a piedi.
Non è il momento di risparmiare calorie, salendo vedrai e proverai l’ascensore e scendendo controllerai il decoro interno del palazzo, nulla dev'essere lasciato al caso e tra poche righe capirai cosa intendo dire.
E’ da un po che leggi ma ora, finalmente, entriamo in casa.
Non so se ho costruito un po di hype finora, ma vi assicuro che la stragrande maggioranza delle volte all’ingresso in casa, si spegne tutto.
Si, spesso vediamo case vecchie, magari abbandonate, completamente rovinate: tieni a mente una cosa, più sono brutte e più ci piacciono. Ragiona sul potenziale !
Alcuni dicono che la legge aurea suggerisce iniziare dall’alto, osservando i soffitti, per poi procedere verso il basso. Io penso che ognuno possa avere il metodo che preferisce, purché ne abbia uno.
Il metodo ci permette di non dimenticare nulla e registrare nella nostra mente ogni aspetto di quell’immobile: quando faremo una proposta d’acquisto nessuno ci perdonerà perché ci siamo scordati questo o quello.
Usa un foglio di carta, costruisciti una tabellina se serve, ma devi ricordarti tutto.
L’esperienza aiuterà e col tempo farai da solo, ma se sei alle prime armi ti consiglio di andare in visita con un esperto nel settore edile, magari con lo stesso impresario che farà i lavori.
Le cose che devi obbligatoriamente annotare sono:
- Dovrai chiedere tutte le informazioni base quali: planimetrie, dati dell’immobile, rendita catastale, anno di costruzione, spese condominiali.
- Dovrai osservare: stato generale, luminosità, muri, soffitti, pavimento, infissi interni ed esterni. Presta attenzione al portone d'ingresso.
- Non tralasciare per alcun motivo l'analisi degli impianti (ripeto, se non sei ancora pratico fallo verificare al tuo tecnico), la possibilità di modificarli, la loro tipologia.
Per un elenco più dettagliato approfondiremo nei futuri articoli, questo è un primo step. La cosa che per ora devi sapere è che devi fare una scansione a raggi X della casa, devi avere il maggior numero di informazioni prima, per avere meno sorprese dopo.
Chiedi di scattare foto e non vergognarti di prendere appunti.
Di solito dopo le visite gli agenti chiedono già qualche impressione a caldo.
Non farti prendere dall’ansia, ci devi pensare.
Potrai dirgli se sei interessato o meno in linea di massima ma fai le tue valutazioni a freddo, con calma, fatti i tuoi calcoli.
Finito? Ancora no, ma ci siamo quasi...
Un grande suggerimento: appena torni a casa, non aspettare che tutte le informazioni svaniscano, stila subito un conto dell’operazione: metti in una tabella tutti i costi che pensi di sostenere e quanto pensi di ricavare.
É importante fare il conto il prima possibile perchè anche se abbiamo preso appunti, avere ancora un'immagine fresca dello stato dell'immobile ci aiuta a fare conti più precisi.
Se il risultato è positivo puoi valutare di fare un'offerta. Contatta l’agente, incontralo, discutete dei pregi e dei difetti dell’immobile e firma una proposta d’acquisto.
Questa fase è forse la più complicata, ma la affronteremo in ogni dettaglio, te lo garantisco.. e diventerai un esperto.
Per ora spero di averti dato una prima infarinata sull’inizio di un’operazione immobiliare e se sei curioso di arrivare fino alla fine continua a leggere i prossimi post!
Qual è il tuo sogno?
