È importante innazitutto chiarire il concetto di operatività fra le persone fisiche e per questo è utile sapere che l'ordinamento italiano distingue:
- le persone fisiche,
- le persone fisiche in esercizio d’impresa,
- le persone giuridiche.
- Le persone fisiche hanno un reddito da lavoro dipendente, sono quindi i comuni cittadini che pagano le tasse secondo la loro busta paga.
- Le persone fisiche in esercizio d’impresa sono sempre "privati cittadini" ma titolari di una partita iva, sono quindi le ditte individuali, i freelance etc
- Le persone giuridiche sono le imprese, quelle società che hanno una loro identità e sono le srl, spa, snc etc.
In questo caso l'imprenditore (persona fisica) è separato giuridicamente dalla società (persona giuridica).
Questo breve schema per dire cosa?
L’ordinamento distingue chi non fa attività d’impresa (il primo) e chi invece la fa (il secondo e il terzo) e se come me anche tu ami rimanere aggiornato sulle novità del fisco, puoi immaginare come cambi la pressione fiscale fra le diverse figure.
In realtà, sebbene sia chiaro il concetto, è difficile delineare un limite entro cui un privato cittadino acquista case (libertà di disporre dei propri beni) e oltre il quale diventa un investitore immobiliare (esercizio d’impresa).
Qual è il limite oltre il quale si configura l’attività d’impresa? Un’operazione?
Due?
Tre?
E se ne faccio solo una ma è da 1 milione di euro? Già, perché non conta solo il numero ma anche la tipologia e la dimensione.
Non è un’incertezza da poco, perché fra le due strade c’è una grossa differenza di obblighi, responsabilità e soprattutto tasse.
In questo blog posso solo limitarmi a consigliarti di usare il buon senso.
Devi sapere che ogni attività continuativa che produce utili è assimilabile a un'attività d'impresa…tuttavia nessuno può vietarti di vendere casa se non ti trovi bene, fosse anche dopo pochi mesi.
Torniamo agli investimenti immobiliari.
L’investimento immobiliare, per sua natura, è volto al guadagno e per questo motivo configurerebbe un’attività lucrativa, d’impresa.. quindi non consentita alle persone fisiche.
Infatti è rischioso fare questo tipo di attività senza una struttura aziendale adeguata perché si rischiano accertamenti importanti e soprattutto molto costosi.
Ma allora chiunque venda casa a un prezzo maggiore di quanto l’ha comprata è un imprenditore? Deve creare un'azienda?
No di certo
Alle persone fisiche è ovviamente consentito acquistare un immobile, ristrutturarlo, venderlo o fare come crede, ma sta a lui dimostrare poi che quello non fosse il suo intento iniziale o comunque non avesse l'intenzione di guadagnare sistematicamente.
Per capirci, nessuno verrà punito se acquista un immobile per se e finisce per guadagnarci...ma se lo fa ripetutamente allora la musica cambia.
Ci siamo intesi?
Concludo ricollegandomi alle prime frasi di questo articolo: qual è la differenza fra investitore immobiliare che opera come persona fisica e quello che opera come impresa?
La risposta è: TUTTO.
Perché uno è un investitore immobiliare con tutte le carte in regola, l'altro è un privato cittadino che investe i propri risparmi in immobili (sfidando la legge a braccio di ferro).
Con questo ti saluto e...
BUONI INVESTIMENTI!!
