Il Blog di InvestiRED
Superficie commerciale e calpestabile
27/10/2020
Ciao Investitore!
Quante volte, dopo aver visto un annuncio on line, ti è capitato di andare a vedere l’immobile e ti sei accorto che i metri quadri reali non combaciano con quelli descritti sul sito?
Beh, ti capisco... Ecco perchè ho deciso di scrivere questo aritcolo, per spiegarti cosa ti attende ogni volta che andrai a visitare un immobile che ritieni interessante per un’operazione.
Oggi infatti voglio parlarti della differenza fra i “metri quadri commerciali” e i “metri quadri calpestabili”.
Quali sono le differenze, cosa viene utilizzato commercialmente, ma soprattutto, perchè!
Prima di iniziare voglio chiarire che il calcolo delle superfici è una materia tecnica ed è quindi necessario rivolgersi ad un professionista per ottenere un risultato soddisfacente e affidabile, soprattutto perché, come vedrai nel resto dell’articolo, spesso sono necessarie valutazioni caso per caso.
Ma veniamo al dunque!
Partiamo dal concetto di superficie di un immobile:
la superficie di un immobile è la somma di tutti gli spazi appartenenti all’immobile identificato con un determinato subalterno.
Questa definizione quasi sciocca in realtà nasconde una sottigliezza che spesso viene trascurata.
Appartenenza vs pertinenza.
Per appartenenza si intende, un ambiente interno all'immobile, c'è quindi un collegamento tra gli spazi. Tutti gli ambienti sono raggruppati da un unico subalterno, quello della casa.
Con pertinenza si intende l’esatto opposto, ovvero unità immobiliari a sé stanti, a servizio di un immobile principale.
Hanno un loro subalterno identificativo.
Questo piccolo dettaglio ci tornerà utile quando andremo all’Agenzia delle Entrate a registrare un contratto oppure quando dovremo pagare le imposte sui nostri immobili, perché ogni unità immobiliare viene trattata distintamente.
L’esempio più classico?
Appartamento con cantina di pertinenza.
Quando arriverà l’IMU da pagare avremo due immobili distinti e per ognuno il relativo importo.
Sempre nello stesso esempio, di norma il bene accessorio (la pertinenza) segue le sorti del bene principale, salvo diversa disposizione (come previsto dall’ art. 818 c.c.). Possiamo però pensare di vendere l’abitazione principale e tenere per noi la cantina, cosa che non potremmo fare se la cantina fosse un locale deposito all’interno del nostro immobile.
Chiarito il concetto di pertinenza veniamo all’argomento di questo articolo: qual è la differenza fra i metri quadri commerciali e quelli calpestabili?
Per superficie commerciale, detta anche Superficie Commerciale Vendibile, si intende tutta la superficie che la nostra unità immobiliare ricopre: si considerano i muri interni, esteri, i soppalchi (abitabili e non), balconi e verande, sottotetti e patii, giardini, depositi e così via.
TUTTO.
Tutte queste superfici vanno considerate in base alla loro tipologia e quindi partecipano al calcolo secondo una percentuale, per poi essere sommate. Alcuni spazi vengono considerati per intero (soggiorno, camere, disimpegni ecc) mentre altri vengono considerati solo in parte (garage 50%, soppalchi non abitabili 15% e così via).
Puoi consultare qui una tabella di calcolo (fonte: borsinoimmobiliare.it).
Questo valore percentuale è comunque da valutare in base alle caratteristiche architettoniche del vano, perché ci sono casi in cui una superficie rientra in una tipologia ma non soddisfa tutti i requisiti per partecipare al calcolo (porzioni di soggiorno con altezza inferiore a 1,5m non vengono contate al 100%; ripostigli che per determinate qualità vengono inclusi nelle aree “vivibili” ecc).
La superficie calpestabile, invece, è la sola superficie interna vivibile di un immobile: le camere, la zona giorno, le scale, le armadiature. Vengono quindi escluse dal calcolo le superfici dei vani principali ma con altezza inferiore al 1,5m, le aree occupate dai muri, dalle mansarde non abitabili, dai balconi e così via.
Pensa a un immobile storico: probabilmente avrà un’ampia metratura commerciale, ma la muratura da 60cm influirà negativamente sulla fruibilità dell’immobile. Potresti trovare 100mq commerciali ma 90 calpestabili, praticamente una camera da letto in meno.
Ok, ora sai come cambia la superficie di un immobile se considerata in un modo o in un altro.
Ma qual è il motivo di questa distinzione?
Quando acquistiamo un immobile ciò che a noi interessa, nella maggior parte dei casi, è la superficie calpestabile, perchè quando lo rivenderemo sarà l’unica cosa che l’acquirente guarderà.
Armiamoci quindi di un buon metro laser e misuriamo stanza per stanza per avere un dato chiaro e affidabile.
Ovviamente ogni caso va preso individualmente, perché se acquistiamo un immobile con degli spazi esterni importanti o una casa con giardino, pare scontato che non conteranno solo i mq calpestabili ma anche l’ampiezza del giardino.
Allo stesso modo, dal mio punto di vista, poco contano i 150mq commerciali in un appartamento al primo piano di un palazzo al centro se poi 40mq sono di un balcone largo 80 cm lungo tutto il perimetro della casa.. perchè, agli occhi dell’acquirente finale, quel balcone può essere un pregio o un difetto, visto lo smog o il rumore… sicuramente però non è uno spazio utilizzabile per un barbecue con amici (ad esempio).
Infine la fatidica domanda… se tutti sono attenti ai mq calpestabili perché le agenzie negli annunci scrivono la superficie commerciale?
Il motivo apparente potrebbe essere quello di far sembrare più appetibile l’immobile, e magari in alcuni casi è proprio così, ma la vera ragione per cui si usa la superficie commerciale negli annunci immobiliari è perché è in base a quella che vengono fatte tutte le stime e le valutazioni, così come i calcoli delle imposte.
La superficie commerciale, considerando i diversi ambienti secondo il loro uso, offre una cifra media comprensiva di tutto: ampiezza e utilizzo.
Quando si parla di prezzo al metro quadrato si considera dunque la superficie commerciale, perché è ovvio che un metro quadro di deposito non ha lo stesso valore di un metro quadro di soggiorno (e infatti vengono considerati rispettivamente al 50% e al 100% ).
Con un prezzo di 1500€/mq uno avrà un valore di 750 euro, l’altro tutti i 1500euro.
Concludo dicendoti che i parametri per il calcolo cambiano spesso e non è raro trovare vecchie visure che riportano metrature errate. Rivolgiti a investitori esperti e con un team di persone qualificate per saper aggiornare quelle visure a tuo favore.
Ora che sai qual è la differenza fra le due misure spero che saprai usare a tuo vantaggio queste informazioni, perché come in tutti i settori dell’economia, gli affari sono frutto di negoziazione.
Con questo ti auguro buona fortuna e…
Buoni Investimenti!!!