Voglio darti un grande consiglio:
è molto raro che in un cantiere tutto fili liscio e per questo ti suggerisco di inserire SEMPRE una voce “Imprevisti”.
Non so per cosa potrebbe servirti, ma tipicamente gli imprevisti sono:
- Sorprese dell’immobile nascoste al momento delle ispezioni, e non intendo nascoste con malignità dal venditore ma ad esempio tubazioni impreviste sotto il pavimento, perdite dell’impianto idrico che non erano visibili perchè l’immobile era disabitato ecc ecc;
- Allungamento delle tempistiche, cosa molto pericolosa ma che delle volte è semplicemente incontrollabile (vedi emergenza COVID, per esagerare un pò)
- Problematiche col condominio o con i vicini
Gli imprevisti sono di solito legati alla ristrutturazione perchè gli altri aspetti sono frutto di negoziazione pregressa, quindi sarebbe logico proporzionarli al valore dei lavori (magari il 10/15%) o alle dimensioni dell’immobile (più o meno 50€/mq) anche se la soluzione migliore probabilmente sta nel mezzo, ovvero 10 più 20€/mq.
Ora abbiamo veramente finito con la ristrutturazione.
Dulcis in fundo... quanto costa rivendere l’immobile?
Per concludere è necessario inserire in tabella anche i costi da affrontare per agevolare la vendita come ad esempio il prezzo dei rendering e/o dell’home staging, che ovviamente non sono obbligatori ma “potenziali salvavita”.
Infine inseriremo nel nostro C.E. quello che noi stimiamo essere il prezzo di rivendita, data la nostra conoscenza del mercato, e in base a questo calcoliamo il costo dell’agenzia di mediazione immobiliare con gli stessi canoni dell’acquisto.
Ho notato che spesso nel C.E. si dimenticano i costi di gestione, ovvero tante piccole voci di costo che potrebbero sembrare irrilevanti ma che poi potrebbero far saltare per aria parte del nostro utile.
Fra queste troviamo:
- Bollette delle utenze durante il cantiere
- Imposte sull’immobile e tassa rifiuti per il periodo in cui era di nostra proprietà
- APE ove necessaria
- Consulenze varie (esclusi i tecnici per la ristrutturazione che hanno una loro voce)
Inserisci queste voci un una sezione della tabella perchè non dobbiamo dimenticare nulla nella nostra valutazione.
A questo punto facciamo una somma di tutto e vedremo se il risultato ci soddisfa.
Abbiamo sottratto tutti i costi dai nostri ricavi dalla vendita?
Quanto hai ottenuto?
Se questa cifra ti soddisfa allora puoi procedere con l’operazione, altrimenti lascia perdere, perchè se hai fatto bene i calcoli sicuramente l’utile dell’operazione nella realtà non sarà maggiore di quello calcolato in sede di valutazione.
Con questa impostazione hai un conto economico molto “elastico” che ti permette di tornare sui numeri e non ti impone restrizioni.
Ovviamente ci sono alcuni modelli più vincolanti, che io stesso uso, ma che potrebbero lasciarti in un limbo di indecisione e insoddisfazione costante.
In ogni caso, ciò che va bene per uno, può non essere adatto a un altro, è per questo preciso motivo che non ho voluto postarti una tabella già programmata, perchè leggendo l’articolo dovresti capire il ragionamento e saperne costruirne uno tuo, che "funziona per te".
A questo fine voglio darti un importante suggerimento.
Vuoi essere infallibile e avere la sicurezza delle tue operazioni?
Sii sempre conservativo, se sei indeciso su una cifra per i costi, metti sempre quella più alta e se sei indeciso su una cifra per i ricavi, inserisci sempre quella più bassa.
Insomma: SII CONSERVATIVO.
In questo modo avrai solo belle sorprese:
Hai speso meno del previsto nella ristrutturazione? Ottimo!
Hai ottenuto di più dalla vendita? Meglio così!
Hai previsto degli imprevisti che non sono stati intaccati perchè tutto è filato liscio? Grandioso!
Il conto economico è la cartina tornasole dell’investitore immobiliare, è l’unica cosa che non possiamo permetterci di delegare o trascurare.
Se vuoi investire massimizzando i ricavi e azzerando i rischi, questo è lo strumento giusto.
Buoni investimenti!!
Matteo
